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segunda-feira, 13, julho, 2020 | 09:32:05 AM

Contrato de locação residencial em tempos de Coronavírus

 

A COVID-19 é uma doença causada pelo Coronavírus SARS-CoV-2, que pode acarretar desde infecções assintomáticas a quadros respiratórios graves. Pelo fato de ser uma doença nova, ainda não existem medicamentos para sua prevenção e tratamento.

Diante da problemática vivenciada, para evitar o colapso dos sistemas de saúde, é de orientação por parte da OMS (Organização Mundial de Saúde) que os Estados devam aderir à quarentena para que ocorra a transmissão do vírus de forma controlada.

Seguindo as orientações da OMS, os Estados acabaram decretando quarentena, medida esta que provocou grandes impactos em especial na economia global, fazendo com que diversas pessoas ficassem desempregadas.

Aqui no Brasil não é diferente, o impacto está sendo sentido por milhares de brasileiros, que perderam seus empregos ou tiveram a redução de seus salários e agora estão encontrando dificuldades, ou impossibilitados para cumprir suas obrigações contratuais.

Uma das principais preocupações dos brasileiros neste período está atrelada ao pagamento do aluguel residencial. Mas como fica o contrato de aluguel durante o período da pandemia do Coronavírus?

Antes de mais nada, cabe dizer que estamos frente a uma situação de força maior, que é um evento imprevisível e inevitável, art. 393, Código Civil, portanto, independe de culpa das partes.

Sendo assim, levando-se em consideração as atuais circunstâncias, o Locatário atingido diretamente pelo impacto econômico ocasionado pela crise, pode procurar o Locador e tentar negociar uma revisão do valor do aluguel, sendo que para este período da pandemia que estamos enfrentando não é interessante para nenhuma das partes a rescisão do contrato.

Sobre o assunto, a Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e rurais e os procedimentos a elas pertinentes, nos diz em seu art. 18, que é plenamente possível de comum acordo as partes fixarem um novo valor de aluguel, assim como, inserir ou modificar cláusula de reajuste. O dispositivo em questão possibilita uma alteração ainda que temporária no valor do aluguel, ou seja, trata-se de uma negociação firmada entre as partes, sem a necessidade de se buscar o judiciário, onde se substitui o valor antigo do aluguel por um novo valor, ainda que por prazo determinado, exemplo: pelo período que perdurar a crise no Coronavírus.
Uma segunda opção a ser tentada pela via extrajudicial é o ajuste por prazo determinado do valor do aluguel, com prorrogação do pagamento das diferenças para um período posterior ao da crise do Coronavírus.

Como terceira alternativa, para os contratos de locação realizados por meio do seguro caução é possível que seja pactuada a troca do seguro por um fiador e que o dinheiro depositado em caixa possa ser usado para quitação dos alugueres.

É importante dizer ainda, que para firmar acordos que envolvam renegociações dos valores de alugueres, deve ser demonstrada a mudança na sua situação econômica do Locatário, ou seja, é necessário a comprovação das atuais circunstâncias através de documentos que provem a presente dificuldade financeira para arcar com os valores dos alugueres, destacando-se também, que o acordo deve ser firmado entre as partes por meio formal (e-mail ou notificação extrajudicial), ou seja, por escrito.

Contudo, caso não seja possível a negociação entre as partes pela via extrajudicial, é admissível que o Locatário busque suprimento judicial, provando através de documentos que tentou uma negociação, porém, a mesma não resultou em acordo entre as partes.

Neste sentido, o Locatário pode ajuizar uma ação para a proposição de descontos progressivos, podendo requerer o parcelamento do apagamento das respectivas diferenças para um período posterior ao da crise do Coronavírus, como segunda alternativa pode buscar a fixação de aluguel provisório (art. 68, da Lei 8.245/91) e como terceira alternativa propor ação para isenção dos pagamentos dos alugueres por tempo determinado para pagamento de forma parcelada após o período de carência fixado.

Contudo, é importantíssimo ressaltar que as renegociações dos valores dos alugueres não incluem taxas de condomínio, IPTU, contas de água e de luz.

Por fim, convém trazer a conhecimento de todos, a existência da tramitação do Projeto de Lei 1179/2020 que trata da proibição da concessão medida de despejo por falta de pagamento de aluguel até 30 de outubro de 2020, sendo este impedimento válido apenas para as ações protocoladas a partir de 20 de março de 2020.

Como vimos, são diversas a alternativas para o contorno da crise, portanto, uma boa conversa entre Locador e Locatário pode render um acordo proveitoso para ambas as partes, sem haja a necessidade da rescisão do contrato.

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