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segunda-feira, 13, julho, 2020 | 07:24:15 AM

Contratos de locação comercial durante a pandemia do Coronavírus

Em virtude do cenário atual, é fato que as paralisações das atividades econômicas como forma de contenção da COVID-19, estão gerando impactos negativos a economia mundial.

É indiscutível que muitos empresários se viram diante de uma situação bastante difícil, e estão lutando para que seus estabelecimentos possam se manter em atividade durante e após o período de quarentena.

Em face da atual realidade, muitos empresários estão em busca de renegociações dos contratos de locação como medida de curto prazo para evitar que os impactos negativos desta situação calamitosa venham a gerar o encerramento de suas atividades.

Sobre o assunto, é importante alertarmos acerca da possibilidade da renegociação dos contratos de locação de estabelecimentos comerciais afetados pelas medidas de fechamento durante a pandemia do Coronavírus, pois neste momento pode não ser interessante para as partes o encerramento do contrato.

Sendo assim, o art. 18, da Lei do inquilinato nos fala que as partes podem acordar um novo valor de aluguel, bem como modificar cláusulas de reajuste de valor, devendo ser ressaltado ainda que as renegociações dos valores dos alugueres devem ser realizadas por um meio formal (escrito).

Com base no artigo citado, é possível que Locador e Locatário entrem em um acordo para a redução do valor do aluguel por tempo determinado, exemplo: ajuste de acordo com o percentual de baixa de vendas sofrida pelo Locatário.

Ainda dentro das possibilidades do art. 18, pode ser acordado que os aluguéis não sofram reajustes por um certo período dada a circunstância de caso fortuito ou de força maior.

Como outra saída para este período de crise, ainda é possível que seja pactuada uma redução do valor do aluguel por tempo determinado com prorrogação dos pagamentos das diferenças a serem realizadas de forma parcelada para o próximo ano.

Caso não seja possível um acordo amigável entre as partes, o interessado pode recorrer ao poder judiciário e pleitear uma correção do valor dos aluguéis de modo que seja assegurado um valor mais ajustado ao período de crise, com base no art. 317, do Código Civil.

Assim sendo, caberá ao juiz analisar a questão que envolve a situação inevitável e de força maior, que ocasionou o desequilíbrio contratual, onde poderá ser determinada a correção do valor do contrato.

Ao apreciar o pedido de correção do valor do contrato, o juiz levará em consideração as situações de caso fortuito ou de força maior, decretos impeditivos de funcionamento de estabelecimentos comerciais no endereço alugado e o desequilíbrio das prestações de cada parte.

Sobre o assunto, redução no valor do aluguel devido à pandemia da COVID-19, o poder judiciário vem intervindo nas relações jurídicas privadas como forma de se reestabelecer o equilíbrio contratual, como exemplo, podemos citar a decisão do juiz Fernando Henrique de Oliveira, da 22ª Vara Cível do Estado de SP, que concedeu liminar a um restaurante de São Paulo, autorizando o Locatário a realizar o pagamento de 30% do valor original do aluguel, em razão da redução das atividades e consequentemente do faturamento do estabelecimento, decisão esta, que vale pelo tempo que perdurar a crise (Processo 1026645-41.2020.8.26.0100).

Salienta-se ainda que, no ato pedido de redução dos valores dos alugueres deve ser demonstrado o impacto e a repercussão econômica direta que a crise vem gerando sobre o contrato, sendo necessário para tanto, o reestabelecimento do equilíbrio contratual.

Por outro lado, em casos extremos, devido a atual conjuntura que o país enfrenta e sendo inviável a continuação das atividades econômicas, é possível que o Locatário requeira junto ao poder judiciário a resolução do contrato com base na teoria da onerosidade excessiva prevista no art. 478, do Código Civil, ou seja, nos casos em que a prestação da obrigação tornou-se excessivamente onerosa para uma parte, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.

Dado o exposto, como complemento do art. 478, CC, convém trazer a conhecimento o entendimento do Enunciado 365, do CJF-STJ, que nos diz:

A extrema vantagem do artigo 478 deve ser interpretada como elemento acidental da alteração de circunstâncias, que comporta a incidência da resolução ou revisão do negócio jurídico por onerosidade excessiva, independente de sua demonstração plena.”

Desta maneira, fica claro que são várias as alternativas para que o empresário enfrente a crise sem que haja necessariamente a extinção do contrato. Uma boa renegociação amigável do contrato é sem dúvidas a melhor saída para tempos turbulentos como o que estamos enfrentando, mas sabemos que a pandemia do Coronavírus vem atingindo em cheio a economia e não serão todos os empresários que sobreviverão a estes impactos, desta forma, não havendo a possibilidade da continuação das atividades econômicas, como última saída, pode-se recorrer à resolução do contrato com base na teoria da onerosidade excessiva, ou seja, o desequilíbrio contratual frente a acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.

Por outro lado, em casos extremos, devido a atual conjuntura que o país enfrenta e sendo inviável a continuação das atividades econômicas, é possível que o Locatário requeira junto ao poder judiciário a resolução do contrato com base na teoria da onerosidade excessiva prevista no art. 478, do Código Civil, ou seja, nos casos em que a prestação da obrigação tornou-se excessivamente onerosa para uma parte, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.

Dado o exposto, como complemento do art. 478, CC, convém trazer a conhecimento o entendimento do Enunciado 365, do CJF-STJ, que nos diz:

A extrema vantagem do artigo 478 deve ser interpretada como elemento acidental da alteração de circunstâncias, que comporta a incidência da resolução ou revisão do negócio jurídico por onerosidade excessiva, independente de sua demonstração plena.”

Desta maneira, fica claro que são várias as alternativas para que o empresário enfrente a crise sem que haja necessariamente a extinção do contrato. Uma boa renegociação amigável do contrato é sem dúvidas a melhor saída para tempos turbulentos como o que estamos enfrentando, mas sabemos que a pandemia do Coronavírus vem atingindo em cheio a economia e não serão todos os empresários que sobreviverão a estes impactos, desta forma, não havendo a possibilidade da continuação das atividades econômicas, como última saída, pode-se recorrer à resolução do contrato com base na teoria da onerosidade excessiva, ou seja, o desequilíbrio contratual frente a acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.

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